Le principe directeur est celui de la réparation intégrale du préjudice indemnisable. Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :
« Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation » (Article L. 321-1).
Concrètement, les droits de l’exproprié lui permettent de :
¾ ne pas considérer l’offre de l’expropriant comme intangible ;
¾ discuter le mesurage, la consistance et l’usage effectif de l’immeuble ;
¾ produire des termes de comparaison véritablement pertinents ;
¾ faire valoir les éléments de valorisation du bien et répondre aux abattements invoqués ;
¾ demander l’indemnité principale, l’indemnité de remploi et, lorsqu’ils sont prouvés, les autres préjudices directs, matériels et certains ;
¾ présenter des observations et pièces dans le respect du calendrier procédural.
Le Code précise également que le juge fixe les indemnités d’après la consistance du bien à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et que la valeur du bien est estimée à la date de la décision de première instance, sous réserve des règles relatives à l’usage effectif et à la date de référence.
Le montant d’une indemnité d’expropriation dépend souvent de questions très concrètes : quelle surface doit être retenue ? Quel était l’usage effectif de l’immeuble ? Les ventes invoquées sont-elles réellement comparables ? Les travaux et équipements sont-ils suffisamment justifiés ? Les préjudices accessoires sont-ils chiffrés et prouvés ?
Une analyse juridique et immobilière précoce permet de vérifier l’offre, de réunir les pièces utiles et de construire une méthode d’évaluation cohérente avant l’audience.
Me DUVAL ZOUARI accompagne les propriétaires, occupants et professionnels confrontés à une procédure d’expropriation, depuis l’examen de l’offre jusqu’à la fixation judiciaire de l’indemnité.